房產(chǎn)普法NO.10 | 選房簽合同，都有哪些注意事項(xiàng)

房產(chǎn)普法

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我們欄目有幸邀請到了山東民杰律師事務(wù)所副主任,、創(chuàng)始合伙人,、商事二部主任胡延波律師；近期胡律師將通過以案說法,、以案釋法,，對案件進(jìn)行分析和點(diǎn)評。

有關(guān)房產(chǎn)方面任何困惑及法律問題,，均可以聯(lián)系我們欄目,。

維權(quán)律師再談購房合同簽訂的注意事項(xiàng)

市民小周咨詢：最近,，我們一家準(zhǔn)備去售樓處選房簽合同，請問律師簽訂購房合同時都有哪些注意事項(xiàng),？

胡延波律師解答：

關(guān)于商品房買賣合同如何簽訂,，在維權(quán)熱線第四期中已經(jīng)作了深度解讀，具體你可查閱該期的報紙,。我大致將簽訂購房合同的注意事項(xiàng)概括為五個方面,，供你參考：

1、簽訂合同前,，購房者須認(rèn)真核對開發(fā)商的銷售資格和證件,。根據(jù)我國法律規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)主管部門核定的資質(zhì),，并辦理房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的“五證”,。所謂“五證”是指建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程施工許可證,、國有土地使用證、商品房銷售（預(yù)售）許可證,。以上證件是否齊全,，直接關(guān)系到所購買商品房的合法性和安全性，因此,，購房者應(yīng)要求開發(fā)商出示上述主件,，并在合同中載明相關(guān)證號。

2,、購房者應(yīng)盡量選用建設(shè)局與工商局共同制定的《商品房買賣合同示范文本》,。

目前，在濱州房地產(chǎn)市場大部分開發(fā)商采用了該示范文本,，該文本條款比較全面,，且注重保護(hù)購房者的權(quán)益。在該合同文本中,，詳細(xì)列明了雙方當(dāng)事人信息,、所售商品房所占用土地性質(zhì)及批準(zhǔn)文號、房屋價格,、付款方式與付款時間,、商品房面積及差異處理、違約責(zé)任,、交付時間及交接條件,、產(chǎn)權(quán)登記、保修責(zé)任,、設(shè)計變更等條款內(nèi)容,，對缺乏法律知識的購房者來講,，采用該文本更有利于保護(hù)其利益。若開發(fā)商強(qiáng)行使用其單方擬訂的格式合同,，購房者應(yīng)特別注意審查合同內(nèi)容,，以免落入開發(fā)商事先設(shè)定的陷阱。

3,、簽好違約責(zé)任條款,。

在簽訂商品房買賣合同時，有個別開發(fā)商會列出許多有關(guān)購房者違約責(zé)任的苛刻條款,，千方百計地規(guī)避自身違約責(zé)任的承擔(dān),；或者雖然約定了雙方的違約責(zé)任，但買賣雙方的違約責(zé)任卻不對等,，這對購房者非常不利,。因此在簽訂購房合同時，購房者應(yīng)要求在合同中明確開發(fā)商的違約責(zé)任,，并爭取雙方違約責(zé)任的對等,。如發(fā)現(xiàn)有不合理的條款，購房者有權(quán)提出意見要求修改,。

4,、注意開發(fā)商的免責(zé)條款。

逾期交房,、逾期辦證,、面積差異等都屬于常見的房產(chǎn)糾紛。因此購房者在簽訂購房合同時一定要注意這些關(guān)鍵條款后面關(guān)于開發(fā)商免責(zé)的約定,，避免開發(fā)商附加過多的免責(zé)條款,。在合同中關(guān)于面積差異處理的方式往往會列出兩個選項(xiàng)（A、多退少補(bǔ),；B,、依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定處理），購房者應(yīng)避免選擇A,以免日后因面積差異產(chǎn)生糾紛,，使自己處于被動,。

5、填好合同空白項(xiàng),。

購房者應(yīng)認(rèn)真填寫合同文本的空白處,，并且可以主張把開發(fā)商在售樓廣告中宣傳的環(huán)境綠化,、配套設(shè)施,、物業(yè)管理、裝修標(biāo)準(zhǔn)等明確寫入合同,，以便當(dāng)開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)時追究其違約責(zé)任,?？傊炗喌暮贤皆敿?xì)越好,，對于合同文本中沒有載明的內(nèi)容,，雙方還可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議以明確雙方權(quán)利義務(wù)，補(bǔ)充協(xié)議與主合同具有同等法律效力,。