房產(chǎn)普法

公益普法欄目《房產(chǎn)普法》旨在傳遞房地產(chǎn)法律知識,，提高房地產(chǎn)各方參與人員的法律意識,，為打造有序的房地產(chǎn)市場貢獻(xiàn)一份力量。

欄目將通過一個(gè)個(gè)發(fā)生在百姓身邊的鮮活,、真實(shí)案例的再現(xiàn),，用通俗、簡潔的語言解析法律,，分析案情,、講清道理、對正法律條文……

我們欄目有幸邀請到了山東民杰律師事務(wù)所律師為我們深入解讀,；通過以案說法,、以案釋法，對案件進(jìn)行分析和點(diǎn)評,。

有關(guān)房產(chǎn)方面任何困惑及法律問題,，均可以聯(lián)系我們欄目。

繼續(xù)履行不能實(shí)現(xiàn)合同目的的處理

案情回顧：

馮某與開發(fā)公司簽訂商鋪買賣合同,，馮某向開發(fā)公司購買廣場的一處商鋪,，合同已在主管部門登記備案。合同簽訂后,，馮某按約支付了全部價(jià)款,，開發(fā)公司已將商鋪交付馮某使用，但一直未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),。后因經(jīng)營問題,，開發(fā)公司對廣場的全部經(jīng)營面積進(jìn)行調(diào)整，重新規(guī)劃布局,，為此陸續(xù)與大部分購房業(yè)主解除商鋪買賣合同,，并開始在廣場內(nèi)施工，馮某一直不同意解除合同，致使開發(fā)公司不能繼續(xù)施工,，6萬平方米建筑閑置,，同時(shí)馮某也不能在其商鋪經(jīng)營。

爭議焦點(diǎn)：

是否應(yīng)當(dāng)解除雙方上述商鋪買賣合同,。

王文志律師點(diǎn)評：

馮某與開發(fā)公司簽訂的商鋪買賣合同合法有效,。當(dāng)違約情況發(fā)生時(shí)，繼續(xù)履行是違約方承擔(dān)責(zé)任的首選方式,。但是,，當(dāng)繼續(xù)履行不能實(shí)現(xiàn)合同目的時(shí)，就不應(yīng)再將其作為判令違約方承擔(dān)責(zé)任的方式,。當(dāng)違約方繼續(xù)履約所需的財(cái)力物力超過合同雙方基于合同履行所能獲得的利益時(shí),，應(yīng)該允許違約方解除合同，用賠償損失來代替繼續(xù)履行,。在以分割商鋪為標(biāo)的物的買賣合同中,，買方對商鋪享有的權(quán)利，不能等同于獨(dú)立商鋪,。為有利于物業(yè)整體功能的發(fā)揮,，買方行使權(quán)利必須符合其他商鋪業(yè)主的整體意志。現(xiàn)在廣場的大部分業(yè)主已經(jīng)退回商鋪,，開發(fā)公司對廣場重新規(guī)劃布局的工作,，廣場內(nèi)不再具有商鋪經(jīng)營的氛圍條件。

馮某以其在廣場中只占很小比例的商鋪,，要求開發(fā)公司繼續(xù)履行合同,，不但違背大多數(shù)商鋪業(yè)主的意愿，影響廣場物業(yè)整體功能的發(fā)揮,，且由于廣場內(nèi)失去了商鋪的經(jīng)營條件,，再難以通過經(jīng)營商鋪盈利，繼續(xù)履行實(shí)非其本意,。僅因雙方當(dāng)事人之間的互不信任而使廣場物業(yè)整體改造被閑置,，使雙方當(dāng)事人的利益受損，且造成社會財(cái)富的極大浪費(fèi),。從平衡雙方當(dāng)事人目前利益受損狀況和今后長遠(yuǎn)利益出發(fā),，依照公平和誠實(shí)信用原則，盡管雙方當(dāng)事人之間存在的商鋪買賣合同關(guān)系合法有效,，馮某在履行合同過程中沒有任何違約行為,，涉案商鋪買賣合同也應(yīng)當(dāng)解除。

適用法律：

《中華人民共和國合同法》

第五條  當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù),。

第八條  依法成立的合同,，對當(dāng)事人具有法律約束力,。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同,。

依法成立的全同,，受法律保護(hù)。

第一百零七條  當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任,。

第一百一十條  當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以要求履行,，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；

（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高,；

（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未要求履行,。

王文志律師

　　山東民杰律師事務(wù)所專職律師，律所工會主席,，中共黨員,，畢業(yè)于山東政法學(xué)院警官學(xué)院，監(jiān)獄學(xué)專業(yè),，法學(xué)學(xué)士,，三級心理咨詢師，曾就職于浙江省青田縣人民法院,，擔(dān)任預(yù)備法官,、執(zhí)行員職務(wù)。

　　先后擔(dān)任濱州市濱城區(qū)市東街道辦事處,、高新區(qū)小營街道辦事處,、高新區(qū)財(cái)政局、濱州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會等黨政機(jī)關(guān)法律顧問,，擔(dān)任德州銀行濱州分行,、鄒平金橋集團(tuán)、山東華越金屬科技有限公司,、博興長虹彩鋼有限公司,、山東聚九元食品有限公司、濱城區(qū)鑫百順不動產(chǎn),、瑪雅房屋濱州總部,、21世紀(jì)不動產(chǎn)濱州總部、雅居不動產(chǎn)等多家企業(yè)擔(dān)任常年法律顧問,。