房產(chǎn)普法

公益普法欄目《房產(chǎn)普法》旨在傳遞房地產(chǎn)法律知識(shí),，提高房地產(chǎn)各方參與人員的法律意識(shí),，為打造有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)貢獻(xiàn)一份力量。

欄目將通過(guò)一個(gè)個(gè)發(fā)生在百姓身邊的鮮活,、真實(shí)案例的再現(xiàn),，用通俗、簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言解析法律,，分析案情,、講清道理、對(duì)正法律條文……

我們欄目有幸邀請(qǐng)到了山東民杰律師事務(wù)所副主任,、創(chuàng)始合伙人,、商事二部主任胡延波律師；近期胡律師將通過(guò)以案說(shuō)法,、以案釋法,，對(duì)案件進(jìn)行分析和點(diǎn)評(píng)。

有關(guān)房產(chǎn)方面任何困惑及法律問(wèn)題,，均可以聯(lián)系我們欄目,。

李先生咨詢(xún)：我于2016年初在某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品房及車(chē)庫(kù)一套，合同約定2017年9月份交房,，逾期交房違約金按已付房款的每日萬(wàn)分之三承擔(dān),，我按合同約定，分期交納了全部房款（最后一次付款比合同約定晚了一個(gè)月）,。2018年12月份開(kāi)發(fā)商才通知交主房（車(chē)庫(kù)尚未建完）,，我已經(jīng)接了主房鑰匙。合同約定雙方出現(xiàn)爭(zhēng)議的,，由濱州仲裁委員會(huì)管轄,。請(qǐng)問(wèn)這種情況下,，我該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益？

胡延波律師解答：

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及合同約定,，開(kāi)發(fā)商未按合同約定將驗(yàn)收合格的房屋交付給買(mǎi)受人使用,，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。你可以與開(kāi)發(fā)商協(xié)商處理違約金賠償事宜,，協(xié)商不成的,，可依法向?yàn)I州仲裁委員會(huì)提起仲裁。

首先,，你可以依約向開(kāi)發(fā)商主張逾期交付房屋的違約金,。關(guān)于違約金的計(jì)算方法，具體來(lái)講就是按照你已付房款乘以逾期交房的天數(shù),，再乘以合同約定的萬(wàn)分之三,。關(guān)于逾期交房的起止時(shí)間，一般是以合同約定交付之日的次日作為違約金起算點(diǎn),，截止到開(kāi)發(fā)商向你實(shí)際交付符合合同約定的商品房為止,。

其次，主房與車(chē)庫(kù)違約金起算時(shí)間一致,，但截止時(shí)間不同,。主房違約金計(jì)算截止到你實(shí)際收房之日（一般是以接鑰匙為準(zhǔn)），車(chē)庫(kù)違約金則一直計(jì)算到開(kāi)發(fā)商向你實(shí)際交付符合合同約定的車(chē)庫(kù)為止,。另外,，買(mǎi)受人付款違約的，也應(yīng)該根據(jù)合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。建議購(gòu)房者及時(shí)協(xié)商處理,，或?qū)で蠓赏緩浇鉀Q，避免因?yàn)槌^(guò)兩年的訴訟時(shí)效,，而不能保障自己的合法權(quán)益,。

關(guān)于你提到的仲裁管轄問(wèn)題，作如下介紹：商品房買(mǎi)賣(mài)合同屬于民商事合同,，對(duì)于爭(zhēng)議解決方式,，一般會(huì)約定由法院或仲裁委管轄，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)如果選擇了仲裁方式,，那么根據(jù)該仲裁條款,，一旦出現(xiàn)糾紛，雙方協(xié)商不成的,，就應(yīng)該由所選擇的仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行管轄,。

法律小常識(shí)：仲裁委員會(huì)是解決公民、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛的民商事仲裁機(jī)構(gòu)。仲裁委依法獨(dú)立行使仲裁權(quán),，實(shí)行一裁終局,，其裁決與法院生效判決具有同等法律效力,。濱州仲裁委員會(huì)自2003年成立以來(lái),，解決了大量民商事糾紛，取得了良好的法律效果和社會(huì)效果,。