房產(chǎn)普法

公益普法欄目《房產(chǎn)普法》旨在傳遞房地產(chǎn)法律知識(shí)，提高房地產(chǎn)各方參與人員的法律意識(shí),，為打造有序的房地產(chǎn)市場貢獻(xiàn)一份力量,。

欄目將通過一個(gè)個(gè)發(fā)生在百姓身邊的鮮活、真實(shí)案例的再現(xiàn)，用通俗,、簡潔的語言解析法律,，分析案情、講清道理,、對(duì)正法律條文……

我們欄目有幸邀請(qǐng)到了山東民杰律師事務(wù)所副主任,、創(chuàng)始合伙人、商事二部主任胡延波律師,；近期胡律師將通過以案說法,、以案釋法，對(duì)案件進(jìn)行分析和點(diǎn)評(píng),。

有關(guān)房產(chǎn)方面任何困惑及法律問題,，均可以聯(lián)系我們欄目。

李先生咨詢：我于2016年初在某小區(qū)購買商品房及車庫一套,，合同約定2017年9月份交房,，逾期交房違約金按已付房款的每日萬分之三承擔(dān)，我按合同約定,，分期交納了全部房款（最后一次付款比合同約定晚了一個(gè)月）,。2018年12月份開發(fā)商才通知交主房（車庫尚未建完），我已經(jīng)接了主房鑰匙,。合同約定雙方出現(xiàn)爭議的,，由濱州仲裁委員會(huì)管轄。請(qǐng)問這種情況下,，我該如何維護(hù)自己的合法權(quán)益,？

胡延波律師解答：

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及合同約定，開發(fā)商未按合同約定將驗(yàn)收合格的房屋交付給買受人使用,，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任,。你可以與開發(fā)商協(xié)商處理違約金賠償事宜，協(xié)商不成的,，可依法向?yàn)I州仲裁委員會(huì)提起仲裁,。

首先，你可以依約向開發(fā)商主張逾期交付房屋的違約金,。關(guān)于違約金的計(jì)算方法,，具體來講就是按照你已付房款乘以逾期交房的天數(shù)，再乘以合同約定的萬分之三,。關(guān)于逾期交房的起止時(shí)間,，一般是以合同約定交付之日的次日作為違約金起算點(diǎn)，截止到開發(fā)商向你實(shí)際交付符合合同約定的商品房為止,。

其次,，主房與車庫違約金起算時(shí)間一致,，但截止時(shí)間不同。主房違約金計(jì)算截止到你實(shí)際收房之日（一般是以接鑰匙為準(zhǔn)）,，車庫違約金則一直計(jì)算到開發(fā)商向你實(shí)際交付符合合同約定的車庫為止,。另外，買受人付款違約的,，也應(yīng)該根據(jù)合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。建議購房者及時(shí)協(xié)商處理，或?qū)で蠓赏緩浇鉀Q,，避免因?yàn)槌^兩年的訴訟時(shí)效,，而不能保障自己的合法權(quán)益。

關(guān)于你提到的仲裁管轄問題,，作如下介紹：商品房買賣合同屬于民商事合同,，對(duì)于爭議解決方式，一般會(huì)約定由法院或仲裁委管轄,，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)如果選擇了仲裁方式，那么根據(jù)該仲裁條款,，一旦出現(xiàn)糾紛,，雙方協(xié)商不成的，就應(yīng)該由所選擇的仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行管轄,。

法律小常識(shí)：仲裁委員會(huì)是解決公民,、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛的民商事仲裁機(jī)構(gòu)。仲裁委依法獨(dú)立行使仲裁權(quán),，實(shí)行一裁終局,，其裁決與法院生效判決具有同等法律效力。濱州仲裁委員會(huì)自2003年成立以來,，解決了大量民商事糾紛,，取得了良好的法律效果和社會(huì)效果。