房產(chǎn)普法

公益普法欄目《房產(chǎn)普法》旨在傳遞房地產(chǎn)法律知識(shí),，提高房地產(chǎn)各方參與人員的法律意識(shí)，為打造有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)貢獻(xiàn)一份力量,。

欄目將通過(guò)一個(gè)個(gè)發(fā)生在百姓身邊的鮮活,、真實(shí)案例的再現(xiàn)，用通俗,、簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言解析法律,，分析案情、講清道理,、對(duì)正法律條文……

我們欄目有幸邀請(qǐng)到了山東民杰律師事務(wù)所副主任,、創(chuàng)始合伙人、商事二部主任胡延波律師,；近期胡律師將通過(guò)以案說(shuō)法、以案釋法,，對(duì)案件進(jìn)行分析和點(diǎn)評(píng),。

有關(guān)房產(chǎn)方面任何困惑及法律問(wèn)題，均可以聯(lián)系我們欄目,。

市民張女士咨詢(xún)：我們單位正在集資建房,，根據(jù)職工的工齡等條件有購(gòu)房名額限制，有的同事不想要房,，卻不愿放棄購(gòu)房名額,，而有朋友想要房卻沒(méi)有名額，請(qǐng)問(wèn)胡律師這種“頂名購(gòu)房”主要存在哪些風(fēng)險(xiǎn),？

胡延波律師解答：

在我國(guó),，房產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行登記公示主義，即在一般情況下,，房屋產(chǎn)權(quán)登記在誰(shuí)的名下,，就推定該房屋的產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)所有。而“頂名購(gòu)房”則會(huì)出現(xiàn)實(shí)際出資購(gòu)房人與名義產(chǎn)權(quán)人不一致的情況,，這在實(shí)際操作中很容易出現(xiàn)問(wèn)題,。

從本質(zhì)上講，實(shí)際購(gòu)房人與名義產(chǎn)權(quán)人之間是一種委托合同關(guān)系,。名義產(chǎn)權(quán)人受到實(shí)際購(gòu)房人委托后,，以自己名義實(shí)施的購(gòu)房行為屬于隱名代理,。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定，受托人即名義產(chǎn)權(quán)人處理委托事務(wù)取得的財(cái)產(chǎn),，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人即實(shí)際購(gòu)房人,。

律師結(jié)合自己辦理的大量房產(chǎn)糾紛案件，認(rèn)為“頂名購(gòu)房”主要存在如下法律風(fēng)險(xiǎn)：

首先,，對(duì)于實(shí)際購(gòu)房人來(lái)講,，證明其與名義產(chǎn)權(quán)人之間存在購(gòu)房委托合同關(guān)系是第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。由于實(shí)際購(gòu)房人與名義產(chǎn)權(quán)人之間往往存在某種親密關(guān)系,，所以很少簽訂有書(shū)面的委托合同,，這種情況下名義產(chǎn)權(quán)人一旦反悔，實(shí)際購(gòu)房人又無(wú)法證明委托合同的存在,，從而無(wú)法主張其權(quán)利,。

第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)法證明實(shí)際出資的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐中,，實(shí)際購(gòu)房人的房款往往是通過(guò)名義產(chǎn)權(quán)人辦理交付,，這樣房款的收據(jù)就會(huì)掌握在名義產(chǎn)權(quán)人手中，雙方一旦出現(xiàn)糾紛,，實(shí)際購(gòu)房人就很難證明其實(shí)際出資行為,，這也會(huì)導(dǎo)致在主張權(quán)利時(shí)處于不利地位。

第三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是委托合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn),。如果實(shí)際購(gòu)房人不符合國(guó)家或單位的購(gòu)房政策,，為了惡意規(guī)避法律規(guī)定而借用他人名義購(gòu)房的，其與名義產(chǎn)權(quán)人之間簽訂的委托購(gòu)房合同就可能被認(rèn)定為無(wú)效,。在合同無(wú)效的情況下,，實(shí)際購(gòu)房人只能因合同無(wú)效而要求名義產(chǎn)權(quán)人返還房款，而無(wú)法對(duì)房子主張權(quán)利,。

綜上,，“頂名購(gòu)房”確實(shí)存在較多的法律風(fēng)險(xiǎn)。在實(shí)踐中,，如果實(shí)際出資購(gòu)房人無(wú)法證明雙方之間存在有效的委托購(gòu)房合同,，或者無(wú)法提供出資憑證的情況下，法律上很難保障實(shí)際購(gòu)房人的合法權(quán)益,，由此產(chǎn)生的糾紛時(shí)有發(fā)生,。因此，在不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的前提下,，實(shí)際購(gòu)房人一定要注意簽訂并保存好書(shū)面的委托購(gòu)房合同,，并注意保存好付款憑證，盡量通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬而非現(xiàn)金的方式支付房款,。