房產(chǎn)普法

公益普法欄目《房產(chǎn)普法》旨在傳遞房地產(chǎn)法律知識，提高房地產(chǎn)各方參與人員的法律意識，為打造有序的房地產(chǎn)市場貢獻(xiàn)一份力量,。

欄目將通過一個個發(fā)生在百姓身邊的鮮活,、真實案例的再現(xiàn)，用通俗,、簡潔的語言解析法律,，分析案情、講清道理,、對正法律條文……

我們欄目有幸邀請到了山東民杰律師事務(wù)所副主任,、創(chuàng)始合伙人、商事二部主任胡延波律師,；近期胡律師將通過以案說法,、以案釋法，對案件進(jìn)行分析和點評,。

有關(guān)房產(chǎn)方面任何困惑及法律問題,，均可以聯(lián)系我們欄目。

市民張女士咨詢：我們單位正在集資建房,，根據(jù)職工的工齡等條件有購房名額限制,，有的同事不想要房，卻不愿放棄購房名額,，而有朋友想要房卻沒有名額,，請問胡律師這種“頂名購房”主要存在哪些風(fēng)險？

胡延波律師解答：

在我國,，房產(chǎn)作為不動產(chǎn)實行登記公示主義,，即在一般情況下，房屋產(chǎn)權(quán)登記在誰的名下,，就推定該房屋的產(chǎn)權(quán)歸誰所有,。而“頂名購房”則會出現(xiàn)實際出資購房人與名義產(chǎn)權(quán)人不一致的情況，這在實際操作中很容易出現(xiàn)問題。

從本質(zhì)上講,，實際購房人與名義產(chǎn)權(quán)人之間是一種委托合同關(guān)系,。名義產(chǎn)權(quán)人受到實際購房人委托后，以自己名義實施的購房行為屬于隱名代理,。根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定,，受托人即名義產(chǎn)權(quán)人處理委托事務(wù)取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)交給委托人即實際購房人,。

律師結(jié)合自己辦理的大量房產(chǎn)糾紛案件,，認(rèn)為“頂名購房”主要存在如下法律風(fēng)險：

首先，對于實際購房人來講,，證明其與名義產(chǎn)權(quán)人之間存在購房委托合同關(guān)系是第一個風(fēng)險,。由于實際購房人與名義產(chǎn)權(quán)人之間往往存在某種親密關(guān)系，所以很少簽訂有書面的委托合同,，這種情況下名義產(chǎn)權(quán)人一旦反悔,，實際購房人又無法證明委托合同的存在，從而無法主張其權(quán)利,。

第二個風(fēng)險是無法證明實際出資的風(fēng)險,。實踐中，實際購房人的房款往往是通過名義產(chǎn)權(quán)人辦理交付,，這樣房款的收據(jù)就會掌握在名義產(chǎn)權(quán)人手中,，雙方一旦出現(xiàn)糾紛，實際購房人就很難證明其實際出資行為,，這也會導(dǎo)致在主張權(quán)利時處于不利地位,。

第三個風(fēng)險是委托合同無效的風(fēng)險。如果實際購房人不符合國家或單位的購房政策,，為了惡意規(guī)避法律規(guī)定而借用他人名義購房的,，其與名義產(chǎn)權(quán)人之間簽訂的委托購房合同就可能被認(rèn)定為無效。在合同無效的情況下,，實際購房人只能因合同無效而要求名義產(chǎn)權(quán)人返還房款,，而無法對房子主張權(quán)利。

綜上,，“頂名購房”確實存在較多的法律風(fēng)險,。在實踐中，如果實際出資購房人無法證明雙方之間存在有效的委托購房合同,，或者無法提供出資憑證的情況下,，法律上很難保障實際購房人的合法權(quán)益，由此產(chǎn)生的糾紛時有發(fā)生,。因此,，在不違反法律強制性規(guī)定的前提下,，實際購房人一定要注意簽訂并保存好書面的委托購房合同，并注意保存好付款憑證,，盡量通過銀行轉(zhuǎn)賬而非現(xiàn)金的方式支付房款,。