房產(chǎn)普法

公益普法欄目《房產(chǎn)普法》旨在傳遞房地產(chǎn)法律知識(shí),，提高房地產(chǎn)各方參與人員的法律意識(shí),，為打造有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)貢獻(xiàn)一份力量。

欄目將通過一個(gè)個(gè)發(fā)生在百姓身邊的鮮活,、真實(shí)案例的再現(xiàn),，用通俗、簡(jiǎn)潔的語(yǔ)言解析法律，分析案情,、講清道理,、對(duì)正法律條文……

我們欄目有幸邀請(qǐng)到了山東民杰律師事務(wù)所副主任、創(chuàng)始合伙人,、商事二部主任胡延波律師,；近期胡律師將通過以案說法、以案釋法,，對(duì)案件進(jìn)行分析和點(diǎn)評(píng),。

有關(guān)房產(chǎn)方面任何困惑及法律問題，均可以聯(lián)系我們欄目,。

濱州某花園小區(qū)購(gòu)房者投訴：2017年9月，我們分別購(gòu)買某開發(fā)商開發(fā)的位于西區(qū)的商品房一套,，合同約定今年5月份交房,，開發(fā)商還特別承諾該房屋為大產(chǎn)權(quán)房，各項(xiàng)手續(xù)齊備,。然而,，在購(gòu)房者交了二十余萬(wàn)元首付，到了交房期限后,，開發(fā)商卻遲遲不予交房,，后來(lái)才得知：這個(gè)開發(fā)商在售房時(shí)，沒有取得預(yù)售許可證等相關(guān)審批手續(xù),，甚至任何證件都沒有,，這種情況下，銀行根本沒法辦理按揭貸款,，將來(lái)也無(wú)法辦理房產(chǎn)證?，F(xiàn)在，開發(fā)商既無(wú)法補(bǔ)辦手續(xù),，也不同意退款,，請(qǐng)問這種情況下，購(gòu)房者們?cè)撛趺淳S權(quán),？

胡延波律師解答：

根據(jù)這位購(gòu)房者提供的信息,，可以看到開發(fā)商存在未依法辦理預(yù)售許可證、各項(xiàng)手續(xù)不全,、逾期交房等違約違法行為,。這種情況下，購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)自身需求并結(jié)合開發(fā)商補(bǔ)救情況選擇要房或退房,。具體來(lái)講，如果開發(fā)商能夠盡快完善各項(xiàng)證件、手續(xù),，盡快使房屋滿足交付條件,、確保將來(lái)能夠辦理房屋權(quán)屬證書，購(gòu)房者可以選擇要房,。當(dāng)然,，即使合同得以繼續(xù)履行，購(gòu)房者也有權(quán)追究開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任或要求賠償損失,。

另外,，購(gòu)房者也可以開發(fā)商未辦理預(yù)售許可證等手續(xù)為由，要求解除合同或確認(rèn)合同無(wú)效,，如果合同被解除或確認(rèn)無(wú)效的,，開發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房者已付購(gòu)房款、利息并賠償損失,，如果購(gòu)房者認(rèn)為開發(fā)商的行為構(gòu)成欺詐,，購(gòu)房者還可要求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

為充分保護(hù)購(gòu)房者利益,，最大程度的杜絕開發(fā)商利用銷售商品房過程中的優(yōu)勢(shì)地位進(jìn)行合同欺詐,，根據(jù)最高院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規(guī)定，開發(fā)商存在以下情形的,，買受人可獲得“雙倍賠償”：

（1）一房二賣的,；

（2）未告知買受人，又將該房抵押給第三人,；

（3）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證或者提供虛假商品房預(yù)售許可證,；

（4）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押；

（5）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或?yàn)椴疬w補(bǔ)償安置房屋的事實(shí),。買受人如因以上情形之一導(dǎo)致無(wú)法取得商品房,、合同無(wú)效或者被撤銷、解除的,，可以要求返還已付購(gòu)房款及利息,、賠償損失，并可要求出賣人承擔(dān)不超過購(gòu)房款一倍的賠償,。