房產普法

公益普法欄目《房產普法》旨在傳遞房地產法律知識，提高房地產各方參與人員的法律意識,，為打造有序的房地產市場貢獻一份力量,。

欄目將通過一個個發(fā)生在百姓身邊的鮮活,、真實案例的再現，用通俗,、簡潔的語言解析法律,，分析案情、講清道理、對正法律條文……

我們欄目有幸邀請到了山東民杰律師事務所副主任,、創(chuàng)始合伙人,、商事二部主任胡延波律師；近期胡律師將通過以案說法,、以案釋法,，對案件進行分析和點評。

有關房產方面任何困惑及法律問題,，均可以聯系我們欄目,。

濱州某花園小區(qū)購房者投訴：2017年9月,，我們分別購買某開發(fā)商開發(fā)的位于西區(qū)的商品房一套,，合同約定今年5月份交房，開發(fā)商還特別承諾該房屋為大產權房,，各項手續(xù)齊備,。然而，在購房者交了二十余萬元首付,，到了交房期限后，開發(fā)商卻遲遲不予交房,，后來才得知：這個開發(fā)商在售房時,，沒有取得預售許可證等相關審批手續(xù)，甚至任何證件都沒有,，這種情況下,，銀行根本沒法辦理按揭貸款，將來也無法辦理房產證?，F在,，開發(fā)商既無法補辦手續(xù)，也不同意退款,，請問這種情況下,，購房者們該怎么維權？

胡延波律師解答：

根據這位購房者提供的信息,，可以看到開發(fā)商存在未依法辦理預售許可證,、各項手續(xù)不全、逾期交房等違約違法行為,。這種情況下,，購房者應根據自身需求并結合開發(fā)商補救情況選擇要房或退房。具體來講,，如果開發(fā)商能夠盡快完善各項證件,、手續(xù)，盡快使房屋滿足交付條件,、確保將來能夠辦理房屋權屬證書,，購房者可以選擇要房,。當然，即使合同得以繼續(xù)履行,，購房者也有權追究開發(fā)商逾期交房的違約責任或要求賠償損失,。

另外，購房者也可以開發(fā)商未辦理預售許可證等手續(xù)為由,，要求解除合同或確認合同無效,，如果合同被解除或確認無效的，開發(fā)商依法應當返還購房者已付購房款,、利息并賠償損失,，如果購房者認為開發(fā)商的行為構成欺詐，購房者還可要求開發(fā)商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任,。

為充分保護購房者利益,，最大程度的杜絕開發(fā)商利用銷售商品房過程中的優(yōu)勢地位進行合同欺詐，根據最高院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規(guī)定,，開發(fā)商存在以下情形的,，買受人可獲得“雙倍賠償”：

（1）一房二賣的；

（2）未告知買受人,，又將該房抵押給第三人,；

（3）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證或者提供虛假商品房預售許可證；

（4）故意隱瞞所售房屋已經抵押,；

（5）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或為拆遷補償安置房屋的事實,。買受人如因以上情形之一導致無法取得商品房、合同無效或者被撤銷,、解除的,，可以要求返還已付購房款及利息、賠償損失,，并可要求出賣人承擔不超過購房款一倍的賠償,。