房產(chǎn)普法NO.5 | 逾期交房一年多,，退房卻出現(xiàn)銀行按揭糾紛

房產(chǎn)普法

公益普法欄目《房產(chǎn)普法》旨在傳遞房地產(chǎn)法律知識(shí),，提高房地產(chǎn)各方參與人員的法律意識(shí),，為打造有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)貢獻(xiàn)一份力量,。

欄目將通過一個(gè)個(gè)發(fā)生在百姓身邊的鮮活,、真實(shí)案例的再現(xiàn),，用通俗,、簡(jiǎn)潔的語言解析法律,，分析案情、講清道理,、對(duì)正法律條文……

我們欄目有幸邀請(qǐng)到了山東民杰律師事務(wù)所副主任,、創(chuàng)始合伙人、商事二部主任胡延波律師,；近期胡律師將通過以案說法,、以案釋法，對(duì)案件進(jìn)行分析和點(diǎn)評(píng),。

有關(guān)房產(chǎn)方面任何困惑及法律問題,，均可以聯(lián)系我們欄目。

銀行按揭糾紛

案例：2016年12月,，呂先生在城區(qū)購(gòu)買了某小區(qū)預(yù)售商品房一套,，總價(jià)款為86萬元。呂先生選擇以按揭方式支付房款,，簽訂購(gòu)房合同當(dāng)日交納首付款36萬元,，余款50萬元在銀行辦理了按揭貸款。根據(jù)合同約定,，開發(fā)商應(yīng)在2018年7月31日前交房,，逾期交房超出90日后，買方有權(quán)解除合同,，解除合同的,，開發(fā)商每日按已付購(gòu)房款萬分之一支付違約金。截止2018年7月,，呂先生已還款11.5萬元（其中本金5.5萬元,、貸款利息5萬元）,。由于開發(fā)商逾期交房一年之久，呂先生想退房,，開發(fā)商同意退房但只同意歸還本金,。而貸款銀行則不同意解除與呂先生之間的借款合同，要求按時(shí)還款,。呂先生進(jìn)退兩難,，無奈之下訴諸法院。

胡延波律師解析：

依據(jù)有關(guān)規(guī)定,，商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷,、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的,，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人,。在本案中，開發(fā)商的逾期交房違約行為明顯,，呂先生可據(jù)此解除購(gòu)房合同,，要求開發(fā)商返還房款，并追究其違約責(zé)任,。如果呂先生認(rèn)為違約金約定過低,，不足以彌補(bǔ)實(shí)際損失的，還可以請(qǐng)求法院調(diào)高違約金,，以實(shí)際損失向開發(fā)商主張違約金,。呂先生的實(shí)際損失至少包括：

1、向開發(fā)商交納的首付款36萬元的利息損失,；

2,、向銀行還款的本金5.5萬元和利息損失5萬元；

3,、因開發(fā)商逾期交房造成的其他實(shí)際損失,。

另外，呂先生還應(yīng)將按揭銀行列為案件的第三人,，同時(shí)解除與銀行之間的借款合同法律關(guān)系,，否則，就有可能出現(xiàn)購(gòu)房合同解除后,，仍然需要向銀行償還按揭貸款的尷尬局面,。

最終，該案在法院的調(diào)解下,，三方達(dá)成和解協(xié)議,，開發(fā)商退還了呂先生的首付款及償還銀行的本金和部分利息損失；對(duì)于呂先生尚未償還的借款，由開發(fā)商直接支付給銀行,；一并解除了呂先生與開發(fā)商之間的購(gòu)房合同和呂先生,、開發(fā)商與銀行間借款擔(dān)保合同。