房產普法NO.5 | 逾期交房一年多,，退房卻出現(xiàn)銀行按揭糾紛

房產普法

公益普法欄目《房產普法》旨在傳遞房地產法律知識,，提高房地產各方參與人員的法律意識,，為打造有序的房地產市場貢獻一份力量。

欄目將通過一個個發(fā)生在百姓身邊的鮮活,、真實案例的再現(xiàn),，用通俗、簡潔的語言解析法律,，分析案情,、講清道理、對正法律條文……

我們欄目有幸邀請到了山東民杰律師事務所副主任,、創(chuàng)始合伙人,、商事二部主任胡延波律師,；近期胡律師將通過以案說法、以案釋法,，對案件進行分析和點評,。

有關房產方面任何困惑及法律問題,，均可以聯(lián)系我們欄目,。

銀行按揭糾紛

案例：2016年12月，呂先生在城區(qū)購買了某小區(qū)預售商品房一套,，總價款為86萬元,。呂先生選擇以按揭方式支付房款，簽訂購房合同當日交納首付款36萬元,，余款50萬元在銀行辦理了按揭貸款,。根據合同約定，開發(fā)商應在2018年7月31日前交房,，逾期交房超出90日后,，買方有權解除合同，解除合同的,，開發(fā)商每日按已付購房款萬分之一支付違約金,。截止2018年7月，呂先生已還款11.5萬元（其中本金5.5萬元,、貸款利息5萬元）,。由于開發(fā)商逾期交房一年之久，呂先生想退房,，開發(fā)商同意退房但只同意歸還本金,。而貸款銀行則不同意解除與呂先生之間的借款合同，要求按時還款,。呂先生進退兩難,，無奈之下訴諸法院。

胡延波律師解析：

依據有關規(guī)定,，商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷,、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的,，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人,。在本案中，開發(fā)商的逾期交房違約行為明顯,，呂先生可據此解除購房合同,，要求開發(fā)商返還房款，并追究其違約責任,。如果呂先生認為違約金約定過低,，不足以彌補實際損失的,，還可以請求法院調高違約金，以實際損失向開發(fā)商主張違約金,。呂先生的實際損失至少包括：

1,、向開發(fā)商交納的首付款36萬元的利息損失；

2,、向銀行還款的本金5.5萬元和利息損失5萬元,；

3、因開發(fā)商逾期交房造成的其他實際損失,。

另外,，呂先生還應將按揭銀行列為案件的第三人，同時解除與銀行之間的借款合同法律關系,，否則,，就有可能出現(xiàn)購房合同解除后，仍然需要向銀行償還按揭貸款的尷尬局面,。

最終,，該案在法院的調解下，三方達成和解協(xié)議,，開發(fā)商退還了呂先生的首付款及償還銀行的本金和部分利息損失,；對于呂先生尚未償還的借款，由開發(fā)商直接支付給銀行,；一并解除了呂先生與開發(fā)商之間的購房合同和呂先生,、開發(fā)商與銀行間借款擔保合同。