公益普法欄目《房產(chǎn)普法》旨在傳遞房地產(chǎn)法律知識,，提高房地產(chǎn)各方參與人員的法律意識,，為打造有序的房地產(chǎn)市場貢獻一份力量。

欄目將通過一個個發(fā)生在百姓身邊的鮮活,、真實案例的再現(xiàn),，用通俗、簡潔的語言解析法律,，分析案情,、講清道理、對正法律條文……

我們欄目有幸邀請到了山東民杰律師事務(wù)所副主任,、創(chuàng)始合伙人,、商事二部主任胡延波律師；近期胡律師將通過以案說法,、以案釋法,，對案件進行分析和點評。

有關(guān)房產(chǎn)方面任何困惑及法律問題,，均可以聯(lián)系我們欄目,。

今日我們欄目組只說一個詞“逾期”關(guān)于這個詞，不少粉絲和購房者有著不爽的經(jīng)理,，如果說上一期我們談到的“定金”是一個小套路的話,，本期“逾期”則是買房的一個大坑，無論是“逾期交房”還是“逾期辦證”

濱城區(qū)李先生咨詢：2015年初在某小區(qū)購買商品房及車庫一套,，合同約定2017年9月份交房,，逾期交房違約金按已付房款的每日萬分之三承擔(dān)，我按合同約定,，分期交納了全部房款（最后一次付款比合同約定晚了一個月）,。2018年12月份開發(fā)商才通知交主房（車庫尚未建完），我已經(jīng)接了主房鑰匙,。請問我該如何進行維權(quán),？

胡延波律師解析：

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及合同約定，開發(fā)商未按合同約定將驗收合格的房屋交付給買受人使用,，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任,。購房者可以與開發(fā)商協(xié)商處理違約金賠償事宜，協(xié)商不成的,，依法向法院起訴或向仲裁機構(gòu)提起仲裁,。

結(jié)合李先生的合同約定,，我認為李先生可以依約向開發(fā)商主張逾期交付房屋的違約金。具體來講,，李先生可以主張自合同約定交付之日的次日到開發(fā)商實際交付符合合同約定的商品房期間的違約金,。違約金的計算方法是按照已付房款乘以逾期交房的天數(shù)，再乘以合同約定的萬分之三,。

另外,，由于開發(fā)商實際交付主房與車庫的時間不同，故違約金計算的截止時間也應(yīng)不同,。主房違約金計算截止到購房者實際收房之日（一般是以接鑰匙為準(zhǔn)）,，車庫違約金則一直計算到開發(fā)商向購房者實際交付符合合同約定的車庫為止。當(dāng)然,，對于購房者付款違約的情況,，也應(yīng)該根據(jù)合同約定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。建議雙方及時協(xié)商處理,，或?qū)で蠓赏緩浇鉀Q,，避免因為超過兩年的訴訟時效，而無法保障自己的合法權(quán)益,。

無棣小田咨詢：2016年我在縣城某小區(qū)購買了一套商品房,，2018年9月交房并已入住，但開發(fā)商至今不給辦理房產(chǎn)證,，這種情況下,，我該怎么辦？

胡延波律師解析：

首先,，要看購房合同中關(guān)于交付房產(chǎn)證時間的約定,，有約定的依約定，沒有約定的依法律規(guī)定,。根據(jù)最高院《商品房買賣合同糾紛司法解釋》的規(guī)定,，自合同訂立之日起（預(yù)售房為交房之日起）90日內(nèi)，購房者應(yīng)取得房屋權(quán)屬證書,，否則就可以追究開發(fā)商的違約責(zé)任,。

其次，如果超過約定或法律規(guī)定的期限,，由于開發(fā)商原因購房者沒有拿到房產(chǎn)證的,，購房者可以向開發(fā)商主張逾期辦證的違約責(zé)任。合同明確約定了逾期辦證違約金的,，依合同約定主張,，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額,，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)主張逾期辦證違約金,。

律師提醒廣大購房者在簽定購房合同時一定要明確辦理房產(chǎn)證的時間及違約責(zé)任。在商品房交付后,，購房者應(yīng)要求開發(fā)商及時辦理房產(chǎn)證,，過了約定或法定期限后，開發(fā)商還是沒有辦理產(chǎn)權(quán)證的,，購房者可以要求退房并追究其違約責(zé)任,。如果不想退房，則可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任或賠償損失,。