全媒體記者：劉萍

特別感謝撰稿人：山東民杰律師事務(wù)所  李群

案情摘要：

       張某與康某系夫妻關(guān)系。婚后,，雙方出資購(gòu)買了一套房屋，房屋登記在張某的名下,。2008年6月，被告劉某通過(guò)房屋中介公司與張某簽訂了《房屋買賣合同》，合同約定：房屋總價(jià)款為20萬(wàn)元，一年內(nèi)付清,，在劉某付清房屋全部?jī)r(jià)款后，張某配合劉某辦理房屋過(guò)戶登記,。合同簽訂后，劉某于當(dāng)日交付房款15萬(wàn)元,，并入住該房屋,，居住至今。2008年11月,，劉某付清了剩余的5萬(wàn)元房款,，隨后張某履行了為劉某辦理房屋過(guò)戶的義務(wù)，2009年1月劉某取得了房屋的所有權(quán),。2013年12月康某以房屋買賣本人不知情,，未經(jīng)本人同意為由訴至法院，要求確認(rèn)張某與劉某的房屋買賣合同無(wú)效,。

審理情況：

       法院經(jīng)審理認(rèn)為,，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為張某與劉某簽訂的房屋買賣合同是否有效。首先,，被告劉某與張某簽訂的《房屋買賣合同》系雙方的真實(shí)意思表示,，且不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效,。其次,，劉某與張某簽訂買賣合同時(shí)，房屋產(chǎn)權(quán)證登記在張某一人名下,，劉某有理由相信張某對(duì)該房屋有權(quán)進(jìn)行處分,，其次雙方約定的房屋價(jià)款也與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)相當(dāng)，依據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定，房屋買受人劉某屬于善意第三人,?！?span id="iqnd6bslc1" class="highlight">最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第十七條第（二）項(xiàng)規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商,，取得一致意見(jiàn),。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人,。故法院判決張某與劉某的房屋買賣合同合法有效,，駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

律師觀點(diǎn)：

       本案主要適用的是善意取得制度,。

      《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律規(guī)定外,，符合下列情形的,，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理價(jià)格轉(zhuǎn)讓,；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的,，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失,。

       本案中，張某與劉某簽訂的房屋買賣合同,，系自愿簽訂,，是雙方的真實(shí)意思表示，屬合法有效,?；诜课菟袡?quán)證上顯示出賣人張某為該房屋的所有權(quán)人，據(jù)此劉某已盡到相關(guān)的謹(jǐn)慎義務(wù),，在已支付合理對(duì)價(jià)并辦理完過(guò)戶登記的情況下,，劉某為善意第三人，適用善意取得制度獲得了房屋的所有權(quán),。

       根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第十七條第二款的規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定,，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn),。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人?！?span id="iqnd6bslc1" class="highlight">最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第八十九條規(guī)定：共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利,，承擔(dān)共同的義務(wù),。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,，一般認(rèn)定無(wú)效,。但第三人善意、有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的,，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益,；對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償,。因此,，法院的判決是正確的。