全媒體記者：劉萍

特別感謝撰稿人：山東民杰律師事務所  李群

案情摘要：

       張某與康某系夫妻關系,?；楹?，雙方出資購買了一套房屋，房屋登記在張某的名下,。2008年6月,，被告劉某通過房屋中介公司與張某簽訂了《房屋買賣合同》，合同約定：房屋總價款為20萬元,，一年內(nèi)付清,，在劉某付清房屋全部價款后，張某配合劉某辦理房屋過戶登記,。合同簽訂后,，劉某于當日交付房款15萬元，并入住該房屋,，居住至今,。2008年11月，劉某付清了剩余的5萬元房款,，隨后張某履行了為劉某辦理房屋過戶的義務,，2009年1月劉某取得了房屋的所有權。2013年12月康某以房屋買賣本人不知情,，未經(jīng)本人同意為由訴至法院,，要求確認張某與劉某的房屋買賣合同無效。

審理情況：

       法院經(jīng)審理認為,，本案的爭議焦點為張某與劉某簽訂的房屋買賣合同是否有效,。首先，被告劉某與張某簽訂的《房屋買賣合同》系雙方的真實意思表示,，且不違反法律的強制性規(guī)定,，屬合法有效。其次,，劉某與張某簽訂買賣合同時,，房屋產(chǎn)權證登記在張某一人名下，劉某有理由相信張某對該房屋有權進行處分,，其次雙方約定的房屋價款也與當時的市場價相當,，依據(jù)《物權法》第一百零六條的規(guī)定，房屋買受人劉某屬于善意第三人,?！?span id="iqnd6bslc1" class="highlight">最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第（二）項規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協(xié)商,，取得一致意見,。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。故法院判決張某與劉某的房屋買賣合同合法有效,，駁回原告的訴訟請求,。

律師觀點：

       本案主要適用的是善意取得制度。

      《物權法》第一百零六條規(guī)定：無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的,，所有權人有權追回,；除法律規(guī)定外，符合下列情形的,，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的,；（二）以合理價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記,，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人,。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失,。

       本案中，張某與劉某簽訂的房屋買賣合同,，系自愿簽訂,，是雙方的真實意思表示，屬合法有效,?；诜课菟袡嘧C上顯示出賣人張某為該房屋的所有權人，據(jù)此劉某已盡到相關的謹慎義務,，在已支付合理對價并辦理完過戶登記的情況下,，劉某為善意第三人，適用善意取得制度獲得了房屋的所有權,。

       根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》第十七條第二款的規(guī)定：夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定,，夫妻雙方應當平等協(xié)商，取得一致意見,。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?！?span id="iqnd6bslc1" class="highlight">最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十九條規(guī)定：共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權利,，承擔共同的義務。在共同共有關系存續(xù)期間,，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的,，一般認定無效。但第三人善意,、有償取得該項財產(chǎn)的,，應當維護第三人的合法權益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償,。因此,，法院的判決是正確的。