最高院裁判觀點：買賣雙方簽訂購房合同時,，出賣人即尚未取得房產(chǎn)證的,，可認定系買受人自身原因未辦理過戶登記

（2020）最高法民申1100號

劉路朋申請再審稱,，（一）原判決適用法律錯誤,。劉路朋申請排除的不是案涉房屋上的抵押權(quán)，而是普通的金錢債權(quán),。一二審判決以劉路朋明知案涉房屋存在抵押為由,，認定案涉房屋未辦理過戶登記是“買受人自身原因”所致，屬適用法律錯誤,。劉路朋阻止執(zhí)行的對象不是河南省省直機關(guān)住房資金管理中心的抵押權(quán),，而是中原資產(chǎn)公司的普通債權(quán)。劉路朋沒有對抗抵押預(yù)告登記人的物權(quán)期待權(quán),。一二審判決以案涉房屋設(shè)有抵押為由,，駁回劉路朋的訴訟請求實屬不當(dāng)。劉路朋自2016年11月26日居住在案涉房屋,，對案涉房屋已實際占有,。根據(jù)物已交付的債權(quán)優(yōu)先于金錢債權(quán)的原則，在案涉房屋所設(shè)抵押權(quán)消除后,，劉路朋理應(yīng)享有優(yōu)先于中原資產(chǎn)公司處分案涉房屋的權(quán)利,。（二）原判決認定的主要事實缺乏證據(jù)證明。案涉房屋沒有及時辦理過戶,，是因為沒有房產(chǎn)證,。一二審判決認定是劉路朋逃避納稅導(dǎo)致房屋未辦理過戶，過于主觀,，且缺乏證據(jù)和事實依據(jù),。根據(jù)《鄭州市房屋登記條例》第二十八條規(guī)定，房屋過戶的條件之一是取得房產(chǎn)證或是不動產(chǎn)證,。案涉房屋為新建期房,，劉路朋與王獻召于2016年11月18日簽訂合同時，案涉房屋尚未辦理房產(chǎn)證,，不具備過戶的條件,。基于此,，雙方才約定在契稅票滿兩年進行過戶,。一二審法院認定合同雙方約定契稅票滿兩年后進行過戶具有主觀逃避納稅的意圖，系法官主觀臆測,。根據(jù)劉路朋二審提交的房屋產(chǎn)權(quán)辦理告知書,、實測面積確認協(xié)議等證據(jù)，案涉房屋開發(fā)商河南省美景之州地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2018年6月30日通知王獻召辦理房產(chǎn)證,，而河南省鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院于2018年5月22日就已經(jīng)預(yù)查封案涉房屋,。案涉房屋未辦理過戶登記不是劉路朋能夠控制的。案涉房屋何時能夠過戶，也不以劉路朋主觀意志為轉(zhuǎn)移,。（三）劉路朋已經(jīng)履行合同所約定的內(nèi)容,，案涉房屋沒有過戶不是劉路朋自身原因造成的。劉路朋與王獻召于2016年11月18日簽訂的《鄭州萬家樂房產(chǎn)營銷策劃有限公司買賣合同》《補充協(xié)議》明確約定,，案涉房屋成交價為110萬元,，劉路朋支付首付款85萬元，王獻召負責(zé)解押,。合同簽訂當(dāng)日,，劉路朋支付首付款85萬元，按照約定履行了合同義務(wù),。此后,，劉路朋共向王獻召支付了105萬元房款（占總房款95%以上）用于解押。對于剩余的5萬元,，劉路朋在二審開庭中明確表示愿意替王獻召支付,。以上事實足以證明，案涉房屋沒有過戶系開發(fā)商未及時辦理房產(chǎn)證以及王獻召違反誠實信用原則未及時解押所致,。（四）相對于中原資產(chǎn)公司的普通金錢債權(quán),，法律更應(yīng)優(yōu)先保護劉路朋作為弱勢一方的生存權(quán)。除案涉房屋外,，劉路朋沒有其他住房,。劉路朋與王獻召簽訂合同后，一直居住在案涉房屋,。故依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項,、第六項規(guī)定申請再審。

中原資產(chǎn)公司提交意見稱,，劉路朋的再審申請理由及請求不能成立,，依法應(yīng)予駁回。（一）案涉房屋未辦理過戶完全是劉路朋自身原因所致,。劉路朋與王獻召簽訂的買賣合同以及補充協(xié)議的內(nèi)容充分證明,，劉路朋明知王獻召未辦理案涉房屋房產(chǎn)證，無法辦理房屋買賣過戶登記手續(xù)以及即使王獻召取得產(chǎn)權(quán)登記證書,，因案涉房屋設(shè)有抵押,，也無法辦理房屋買賣過戶登記手續(xù)的情況。劉路朋與王獻召在合同中約定契稅滿兩年后過戶,，根本目的是為了逃避稅收,，自身主觀過錯明顯。原判決認定案涉房屋沒有辦理過戶登記是劉路朋自身原因所致,，證據(jù)確鑿。（二）劉路朋未按照合同約定支付房款，其與王獻召串通偽造證據(jù),，這一違法行為不應(yīng)得到支持,。劉路朋提供的其與王獻召于2018年6月15日簽訂的《補充協(xié)議》以及王獻召于2018年6月15日、6月29日,、7月6日,、7月19日向其出具的四份收據(jù)明顯是雙方串通偽造的，其所稱的提前支付購房款的理由與案涉買賣合同和第一份《補充協(xié)議》約定的付款原則完全違背,，足以說明提前付款理由是虛假的,。除前述四份收據(jù)外，劉路朋也未提交實際已經(jīng)支付20萬元購房款的任何證據(jù),。

本院經(jīng)審查認為,，劉路朋的再審申請理由不能成立?！?span id="iqnd6bslc1" class="highlight">最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議,，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同,；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn),；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行,；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記,。”

本案中,，劉路朋于2016年11月18日與王獻召簽訂買賣合同購買案涉房屋時,，王獻召尚未取得案涉房屋的房產(chǎn)證。直到一審訴訟時,，王獻召仍未取得案涉房屋的房產(chǎn)證,。故劉路朋在簽訂房屋買賣合同時就應(yīng)當(dāng)預(yù)見到王獻召向其辦理房屋過戶登記存在障礙。案涉房屋由王獻召按揭貸款購得,，房屋上設(shè)有抵押權(quán),。在滌除抵押權(quán)之前，當(dāng)事人仍無法辦理過戶登記,。劉路朋與王獻召約定契稅票滿兩年后進行過戶,，則在契稅票滿兩年之前案涉房屋還不能辦理過戶登記。綜合上述事實,，原判決認定系劉路朋自身原因未辦理過戶登記,，并無不當(dāng)。劉路朋提交的證據(jù)不足以證明其就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益,。