核心內(nèi)容：最高院關(guān)于審理商品房買賣合同案件適用法律若干問題的解釋包含什么內(nèi)容呢?下面,，房地產(chǎn)小編為您詳細(xì)介紹。
　　《解釋》的首部明確了兩個問題：第一,，本解釋的適用范圍,。本解釋只適用于商品房買賣合同糾紛的解決,。第二，本解釋依據(jù)較高階位的法律制定,。本解釋依據(jù)《中華人民共和國民法通則》,、《中華人民共和國合同法》,、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,、《中華人民共和國擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定及精神制定，其效力高于相關(guān)部門或地方的法規(guī),、規(guī)章,。如果相關(guān)部門或地方的法規(guī)或規(guī)章與本解釋存在沖突，則人民法院在審理這類糾紛時,，將不會適用相關(guān)部門或地方的法規(guī)或規(guī)章,。
　　第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下統(tǒng)稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,，買受人支付價(jià)款的合同,。
　　解讀或提示：本條通過對商品房買賣合同下定義的方式，進(jìn)一步明確了本解釋的適用范圍,。解釋中所謂商品房買賣的行為是相對于經(jīng)濟(jì)適用房,、公房改制出售的房改房、單位集資房,、個人私房的交易行為而言的,。經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房,、單位集資房的交易受國家政策調(diào)整的因素相當(dāng)高,，不是完全市場化的交易行為，其與商品房交易的主要區(qū)別在于市場化程度的不同;個人私房的交易中,，交易各方都不是開發(fā)商,，他們之間的交易不經(jīng)過生產(chǎn)到進(jìn)入銷售領(lǐng)域的過程，其與商品房交易的主要區(qū)別在于交易的其中一方是否必須是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，即通俗所講,，是一手房與二手房的區(qū)別。理解了商品房交易與其他房屋交易的區(qū)別,，就能弄清本解釋的適用范圍,。
　　第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同,，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效,，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效,。
　　解讀或提示：《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定,，商品房預(yù)售應(yīng)“向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,，取得商品房預(yù)售許可證明?！?，該規(guī)定應(yīng)理解為強(qiáng)制性規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》,、《城市商品房預(yù)售管理辦法》亦有相關(guān)規(guī)定。根據(jù)合同法第52條第五項(xiàng)規(guī)定,，違反法律,、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。所以,，在未取得預(yù)售許可證明的情況下,，開發(fā)商與購房人簽定的合同效力將不被人民法院認(rèn)可，而無效的合同自始沒有法律約束力,。作為有過錯的一方,，開發(fā)商應(yīng)該賠償因合同無效而給對方造成的損失。這部分內(nèi)容,，在以前的司法實(shí)踐中也是確定的,，所以本條解釋的重點(diǎn)在于條文中的但書部分。但書部分規(guī)定,，開發(fā)商在與購房人簽定房屋買賣合同時,，雖未取得預(yù)售許可證明，但若在合同簽定后至因該合同產(chǎn)生糾紛訴至法院前這段期間取得預(yù)售許可證明,，則法院不因開發(fā)商在訂立合同時未取得預(yù)售許可證明而認(rèn)定合同無效,。在交易中若存在此類情況，作為開發(fā)商應(yīng)及時取得預(yù)售許可證明,，以保證交易的穩(wěn)定;作為購房人若想解除合同,，則應(yīng)及時通過訴訟主張權(quán)利。
　　第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約,。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。
　　解讀或提示：本條規(guī)定的是確定商品房銷售廣告和宣傳資料法律性質(zhì)的原則。要約和要約邀請的區(qū)別在于：1.目的不同。要約是希望和他人訂立合同的意思表示;要約邀請是希望他人向自己提出訂立合同的意思表示,。2.內(nèi)容不同,。要約的內(nèi)容具體而明確，含有要約人愿意受要約約束的意思;要約邀請則不含有這種意思,。3.效力不同,。要約一經(jīng)受要約人承諾，合同即告成立;要約邀請則不因相對人的承諾而成立合同,，發(fā)出要約邀請的人也不承擔(dān)法律后果,。我國合同法第15條原則規(guī)定“商業(yè)廣告為要約邀請?！?,，一般情況下不能將未訂入合同中的銷售廣告和宣傳資料內(nèi)容作為合同內(nèi)容,。但開發(fā)商在銷售廣告和宣傳資料中,，如果就其開發(fā)出售的商品房及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并由此對購房人決定訂立合同以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,，在購房人就此內(nèi)容提出訂立合同時,，該銷售廣告內(nèi)容的對象就已特定化，根據(jù)《合同法》第15條第二款關(guān)于要約的規(guī)定,，“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的,，視為要約?！?。《解釋》進(jìn)一步明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)將這類廣告內(nèi)容視為要約,，而買賣合同的訂立則視為購房人對開發(fā)商要約的承諾,。在這種特定的情形下，即使該說明和允諾沒有明確訂立在合同之中,，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為合同內(nèi)容,，當(dāng)事人違反該內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。本條解釋解決了以往司法實(shí)踐中長期存在的,，商品房銷售廣告和宣傳資料的內(nèi)容能否作為開發(fā)商對購房人的正式承諾的爭議，更有利于保護(hù)需要購房人的合法權(quán)益,。需要提示的是購房人應(yīng)妥善保存開發(fā)商提供的各種宣傳資料以備將來雙方對合同內(nèi)容產(chǎn)生分歧時,，作為證據(jù)使用。
　　第四條 出賣人通過認(rèn)購,、訂購,、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同,，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
　　解讀或提示：本條規(guī)定確定了開發(fā)商與購房人訂立認(rèn)購書而收取的定金,、訂金,、押金均視為為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的定金?！稉?dān)保法》第89條規(guī)定：“給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金,?！薄Ｔ诖藨?yīng)當(dāng)提示,，購房人在與開發(fā)商簽定認(rèn)購書并交付定金時應(yīng)反復(fù)斟酌認(rèn)購書條款,，明確定金所擔(dān)保的交易內(nèi)容，以避免雙方無法就商品房買賣合同達(dá)成一致后,，無法收回定金的后果,。因?yàn)椋鶕?jù)本條解釋,，只有在兩種情況下,，定金才不會損失：第一，雙方最終訂立商品房買賣合同;第二,，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由,，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人,。第二種情形規(guī)定的比較模糊,，雙方就合同主要條款無法達(dá)成一致，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的,，是否可歸責(zé)于一方?言之不詳,。鑒于這種情況的不確定性，交付定金的一方似乎只有訂立商品房買賣合同才可避免定金損失,，而購房人這將使購房人在與開發(fā)商就商品房買賣合同的談判中,，處于弱勢地位，利益受損,。
　　第五條 商品房的認(rèn)購,、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的,，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
　　解讀或提示：本條規(guī)定明確了訂購、認(rèn)購,、預(yù)訂協(xié)議轉(zhuǎn)化為商品房買賣合同的條件,。發(fā)生這種轉(zhuǎn)化應(yīng)同時具備兩個條件：第一，該協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容,，即“(一)-- 當(dāng)事人的名稱或者姓名住所;(二)-- 商品房的基本情況;(三)-- 商品房的銷售方式;(四)-- 房款的確定方式及總價(jià)款,、支付方式、付款時間;(五)-- 交付使用的條件及日期;(六)-- 裝飾,、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾 ;(七)-- 供水,、供電、供熱,、燃?xì)?、通訊、道路,、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交際花付承諾和有關(guān)權(quán)益,、責(zé)任;(八)-- 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;(九)-- 面積差異的處理方法;(十)-- 辦理產(chǎn)權(quán)登記的有關(guān)事宜;(十一) 解決爭議的方法;(十二) 違約責(zé)任;(十三)- 雙方約定的其他事項(xiàng)?！?第二,，開發(fā)商已經(jīng)按照約定收取購房款。這些規(guī)定目的在于促進(jìn)交易和保證交易的穩(wěn)定,。但購房人在訂立這類文件并切實(shí)履行前，應(yīng)慎重考慮,，以免后悔又無法解除購房合同,。
　　第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,，請求確認(rèn)合同無效的,，不予支持。
　　解讀或提示：最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)第9條規(guī)定：“法律,、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,?！薄Ｎ覈F(xiàn)有法律法規(guī)未有商品房買賣預(yù)售合同辦理登記手續(xù)后生效的規(guī)定,。所以,，合同登記與否不應(yīng)影響合同效力。本條規(guī)定,，進(jìn)一步明確了商品房買賣預(yù)售合同是否辦理登記手續(xù)不影響合同效力的原則,。
　　當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),，對方接受的除外,。
　　解讀或提示：本條規(guī)定體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則。但對于已經(jīng)履行主要義務(wù),，且對方接受的合同仍應(yīng)認(rèn)定其有效,。
　　第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置,、用途特定的房屋對被拆遷人予以補(bǔ)償安置,，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的,，應(yīng)予支持,。
　　解讀或提示：本條規(guī)定了拆遷人將拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議明確約定的，拆遷人以位置,、用途特定的對被拆遷人予以補(bǔ)償安置的房屋另行出售給第三人的情況下,，相對于第三人，被拆遷人有取得該房屋的優(yōu)先權(quán),。確立了在開發(fā)商一房另售的情況下,，補(bǔ)償安置協(xié)議效力優(yōu)先的處理原則
　　被拆遷人請求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理,。
　　解讀或提示：本條規(guī)定被拆遷人既可選擇優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋,，也可選擇請求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并依照本解釋第八條的規(guī)定獲得賠償,。
　　第八條 具有下列情形之一,，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同,、返還已付購房款及利息,、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
　　(一)商品房買賣合同訂立后,，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人;
　　(二)商品房買賣合同訂立后,，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
　　解讀或提示：本條是關(guān)于購房人因開發(fā)商私自將商品房設(shè)定抵押或一房多賣的行為而無法實(shí)現(xiàn)商品房買賣合同目的,，可以從開發(fā)商獲得何種賠償?shù)囊?guī)定,。本條解釋的最大意義在于，確立了對開發(fā)商惡意違約和欺詐行為適用懲罰性賠償責(zé)任的原則,。即購房人在可以請求解除合同,、返還已付購房款及利息、賠償損失的同時,，還可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過購房款一倍的懲罰性賠償,。
　　第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時,，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷,、解除的,，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失,，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：
　　(一)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明;
　　(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);
　　(三)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí),。
　　解讀或提示：本條規(guī)定的是在訂立合同時，開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明或是在訂立合同時,，開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí);或是訂立合同時,，開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)等情形下，購房人可以在請求解除合同,、返還已付購房款及利息,、賠償損失的同時，還可以要求開發(fā)商承擔(dān)不超過購房款一倍的懲罰性賠償,。其意義同上條,。
　　第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,，導(dǎo)致其無法取得房屋為由,，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持,。
　　解讀或提示：本條規(guī)定購房人在以下事實(shí)同時存在的情況下,，可以請求法院確認(rèn)開發(fā)商與第三人訂立的商品房買賣合同無效，法院應(yīng)予支持：1,、開發(fā)商與第三人惡意串通,，2、另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,，3、購房人無法取得房屋,。這是關(guān)于購房人可以行使合同撤消權(quán)的規(guī)定,。
　　第十一條 對房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用,，但當(dāng)事人另有約定的除外,。
　　房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn),，在交付使用前由出賣人承擔(dān),，交付使用后由買受人承擔(dān);買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的,，房屋毀損,、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān),，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
　　解讀或提示：本條規(guī)定了房屋交付的標(biāo)準(zhǔn),。即對房屋的轉(zhuǎn)移占有,，視為房屋的交付使用。本條同時明確了房屋交付前后買賣雙方的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的基本原則,。這種原則下,，不論房屋的所有權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移，均由房屋的實(shí)際占有人承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),。但法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外,。應(yīng)提示購房人，即使在與開發(fā)商或物業(yè)公司發(fā)生糾紛情況下,，也應(yīng)及時接收房屋,，同時，通過正常渠道解決糾紛,。否則,，不能對房屋進(jìn)行管理和進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)房屋的其他問題，卻可能承擔(dān)房屋毀損的實(shí)際風(fēng)險(xiǎn),。
　　第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,，買受人請求解除合同和賠償損失的,，應(yīng)予支持。
　　- 解讀或提示：本條規(guī)定,，房屋若出現(xiàn)重大質(zhì)量問題,，購房人可以退房，并要求開發(fā)商賠償損失,。
　　第十三條 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持,。
　　- 解讀或提示：本條規(guī)定房屋若出現(xiàn)不能正常使用的質(zhì)量問題,，購房人可以退房，并要求開發(fā)商賠償損失,。
　　交付使用的房屋存在質(zhì)量問題,，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,，買受人可以自行或者委托他人修復(fù),。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。
　　- 解讀或提示：本條是對房屋存在一般質(zhì)量問題時的保修規(guī)定,。
　　第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,，合同有約定的,，按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
　　- 解讀或提示：本條規(guī)定開發(fā)商交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,，合同有約定的,，按照約定處理;
　　(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算,，買受人請求解除合同的,，不予支持;
　　- 解讀或提示：本條規(guī)定，合同沒有約定或者約定不明確的,，在一定的誤差幅度(3%)內(nèi),，據(jù)實(shí)結(jié)算。
　　(二)面積誤差比絕對值超出3%,，買受人請求解除合同,、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持,。買受人同意繼續(xù)履行合同,，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足,，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān),，所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人,，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人,。
　　- 解讀或提示：本條規(guī)定，合同沒有約定或者約定不明確的,，面積誤差比絕對值超出3%的,，購房人可以請求解除合同。還規(guī)定了若購房人同意繼續(xù)履行合同,，負(fù)擔(dān)或返還房價(jià)款的原則,。
　　第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款,，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行,，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持,，但當(dāng)事人另有約定的除外。
　　法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的,，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,，解除權(quán)消滅,。
　　- 解讀或提示：本條規(guī)定了當(dāng)事人行使合同解除權(quán)的期限問題。
　　第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的,，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
　　- 解讀或提示：本條規(guī)定了合理確定違約金的原則,。
　　第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法,，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：
　　逾期付款的，按照未付購房款總額,，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,。
　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定,。
　　- 解讀或提示：本條規(guī)定的是商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法的情況下,，確定違約金數(shù)額或者損失賠償額的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和方法。
　　第十八條 由于出賣人的原因,，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的,，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
　　(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;
　　(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,，自房屋交付使用之日起90日;
　　(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,，自合同訂立之日起90日。
　　合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,，可以按照已付購房款總額,，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
　　解讀或提示：本條規(guī)定的是因開發(fā)商的原因,，購房人無法在一定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬證書的除另有約定外,，由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任及違約責(zé)任的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。本條將辦理房屋權(quán)屬證書作為商品房買賣合同的附隨義務(wù)加以規(guī)定,，更有利地保護(hù)了購房人的合法權(quán)益,。
　　第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因,，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持,。
　　解讀或提示：本條規(guī)定的是由于開發(fā)商的原因,，使購房人無法辦理房屋權(quán)屬證明的情形下，購房人可以行使商品房買賣合同解除權(quán)并有權(quán)要求賠償損失,。
　　第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同,，約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋,，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購買,，但當(dāng)事人另有約定的除外,。
　　- 解讀或提示：本條規(guī)定在開發(fā)商與包銷人的包銷合同中，如果當(dāng)事人對包銷期滿后未出售房屋的歸屬沒有約定的,，應(yīng)當(dāng)按照包銷價(jià)格由包銷人購買,。開發(fā)商與包銷人的包銷合同有約定的，應(yīng)當(dāng)依其約定,。需提示,，代理合同、包銷合同應(yīng)明確規(guī)定雙方權(quán)利義務(wù),，條款完備,。
　　第二十一條 出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的,，應(yīng)予支持,，但當(dāng)事人另有約定的除外。
　　解讀或提示：本條規(guī)定如果開發(fā)商違反包銷合同約定,，自行出賣已經(jīng)約定由包銷人銷售的房屋,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償包銷人的損失,。開發(fā)商與包銷人的包銷合同有約定的,，應(yīng)當(dāng)依其約定。
　　第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛,，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟;出賣人,、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位,。
　　解讀或提示：本條規(guī)定了購房人與開發(fā)商因商品房買賣合同發(fā)生糾紛時,，包銷人必須參加訴訟，及確定各方的訴訟地位的原則,。
　　第二十三條 商品房買賣合同約定,，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失,。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同,，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人,。
　　- 解讀或提示：本條所稱商品房擔(dān)保貸款，就是俗稱的“按揭”,。我國法律此前對此沒有有關(guān)的規(guī)定,。作為一種社會普遍接受的法律行為，這是我國首次以司法解釋的形式加以規(guī)范。本條規(guī)定的是在按揭付款的商品房買賣合同履行過程中,，購房人不能取得銀行貸款從而無法履行商品房買賣合同的情況下，如何確定買賣雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的原則,。聯(lián)系上下文的內(nèi)容,，“因一方當(dāng)事人原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失,?！保茟?yīng)理解為：“因一方當(dāng)事人的過錯未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的,，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失,。”,，銀行審查購房人的貸款申請過程中,，購房人沒有過錯，只因購房人并不明顯的原因而拒絕貸款的情況很多,，如果因此要求購房人因不能履行商品房買賣合同而承擔(dān)民事賠償責(zé)任,，顯然是不公平的。為保險(xiǎn)起見,，建議在訂立類似合同時,，雙方在合同中明確約定過錯責(zé)任。
　　- 第二十四條 因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷,、解除,，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的,，應(yīng)予支持,。
　　- 解讀或提示：本條明確了當(dāng)事人行使擔(dān)保貸款合同解除權(quán)的條件。購房人簽訂商品房擔(dān)保貸款合同的目的是為了購買商品房,，當(dāng)商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷,、解除時，購房人特定的貸款目的已不能實(shí)現(xiàn),，如果不允許解除合同,，對購房人無疑是不利的。同樣,，貸款銀行在沒有任何擔(dān)保的情況下將大量的貸款借給購房人,，也將面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。
　　第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷,、解除合同的,，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理;未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛,。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另行起訴的,，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
　　- 解讀或提示：本條本款規(guī)定的是在按揭付款的商品房買賣合同當(dāng)事人請求確認(rèn)商品房買賣合同無效或者撤銷,、解除合同時,，如果作為擔(dān)保權(quán)人的銀行依據(jù)商品房擔(dān)保貸款合同以有獨(dú)立請求權(quán)的第三人的身份提出訴訟請求，法院必須將商品房買賣合同糾紛與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理,，這是該解釋確定的訴訟程序;如果擔(dān)保權(quán)人不告則不理;如果作為擔(dān)保權(quán)人的銀行依據(jù)商品房擔(dān)保貸款合同另行起訴,，則法院可以選擇與商品房買賣合同糾紛合并審理也可以選擇單獨(dú)分別審理。
　　商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷,、解除后,，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人,。
　　- 解讀或提示：本條本款規(guī)定的是在第24條的情況出現(xiàn)后,，商品房買賣合同、商品房擔(dān)保貸款合同解除后,，合同各方當(dāng)事人的基本權(quán)利,、義務(wù)。
　　- 第二十六條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款,，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù),，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的,，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟;擔(dān)保權(quán)人同時起訴出賣人時,，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告,。
　　- 解讀或提示：本條規(guī)定的是如果購房人不能按時向銀行償還借款,，且在購房人還沒有與銀行就所購商品房辦理抵押登記手續(xù)的情況下，如果銀行起訴購房人,，那么應(yīng)當(dāng)通知開發(fā)商作為訴訟當(dāng)事人參加訴訟,，開發(fā)商此時的身份為第三人。但如果開發(fā)商為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的,，應(yīng)當(dāng)列為共同被告,。
　　第二十七條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù),，抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng)追加出賣人為當(dāng)事人，但出賣人提供保證的除外,。
　　解讀或提示：本條規(guī)定的是在購房人不能按時向銀行償還借款,，但購房人已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與銀行辦理了商品房抵押登記手續(xù)的情況下，銀行起訴購房人時，案件處理結(jié)果不再與開發(fā)商有法律上的利害關(guān)系,，開發(fā)商不應(yīng)作為當(dāng)事人參加訴訟,。但開發(fā)商為商品房擔(dān)保貸款合同繼續(xù)提供保證的，仍應(yīng)當(dāng)列為共同被告,。
　　第二十八條 本解釋自2003年6月1日起施行,。
　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審,、二審階段的，適用本解釋,。
　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件,，在本解釋公布施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的,，不適用本解釋,。
　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時的法律,、法規(guī)和《最高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答〉》,。