全媒體記者：劉萍
特別感謝撰稿人：山東民杰律師事務(wù)所 胡延波,、李群
案情摘要：
2014年6月20日,，原告趙某作為承租人與房主范某簽訂了《房屋租賃合同》,。租賃期限為三年,，趙某依約向范某支付了第一年房租人民幣80000元整，向房屋中介機(jī)構(gòu)支付中介傭金3300元,。2015年3月7日,，范某將涉案房屋出售給了李某，并辦理了過戶登記,。2015年4月7日,，被告李某以房屋已經(jīng)出售給自己為由要求趙某限期搬離。趙某訴諸法院,，要求繼續(xù)承租該房。
審理情況：
法院經(jīng)審理查明,，2014年6月20日,，趙某（乙方）與范某（甲方）、濱州某房產(chǎn)中介服務(wù)中心（丙方）簽訂《房屋租賃合同》一份,，約定甲方將其所有的某小區(qū)1號(hào)樓1單元101室租賃給乙方用于辦公,；租賃期共36個(gè)月，自2014年7月25日至2017年7月24日止,；租金為6666.7元／月,；租金支付方式為年付,，2014年7月5日支付第一年租金，2015年6月25日支付第二年租金,，2016年6月25日支付第三年租金,。上述合同簽訂后，趙某向范某支付了保證金6000元及首年房租80000元,。
2015年3月7日,，范某將涉案房屋出售給了被告李某。根據(jù)原告趙某提交的其從主管部門調(diào)取的《存量房買賣協(xié)議》顯示,，范某與李某在涉案房屋的買賣協(xié)議中未涉及該房屋已由原告趙某承租以及對(duì)房屋上已存在的租賃合同如何處理的約定,。
法院認(rèn)為，原告趙某與被告范某簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,，合法有效,。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條規(guī)定，“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用,、收益,，承租人支付租金的合同”。承租人與原房屋所有人范某簽訂《房屋租賃合同》后,，房屋已交付承租人使用,，承租人也已支付租金，趙某對(duì)房屋享有合法承租和使用權(quán),。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十九條規(guī)定,，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”,。故判決支持原告的訴訟請(qǐng)求,。
律師觀點(diǎn)：
本案主要適用“買賣不破租賃”原則。
根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的,，不影響租賃合同的效力”,。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi),，因買賣,、贈(zèng)與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效”,。本案中,，承租人趙某與原房屋所有權(quán)人簽訂的《房屋租賃合同》是合法有效的，房屋所有權(quán)雖然發(fā)生變動(dòng),，但原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效,。由此，承租人趙某提出要求繼續(xù)租賃的要求是合法的,，李某無(wú)權(quán)要求承租人限期搬離,，但有權(quán)要求承租人支付租金,。因?yàn)椋钅吃谌〉迷摲慨a(chǎn)所有權(quán)的同時(shí)也取得了收益權(quán),。
需要注意的是并不是所有的租賃都適用買賣不破租賃原則,。
1、在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的,，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后,，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí),，如果抵押人未書面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的,，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的,，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失,，由承租人自己承擔(dān)?！奔丛诘盅簷?quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則,。
2、在人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用該原則
查封包括財(cái)產(chǎn)保全過程中的查封和強(qiáng)制執(zhí)行過程中的查封,。由于查封的目的是為了債權(quán)人實(shí)現(xiàn)債權(quán),，不動(dòng)產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分權(quán),。因此,，被查封的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的,，該處分行為無(wú)效,。最高人民法院經(jīng)他字第8號(hào)復(fù)函明確指出，執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無(wú)效,。
