全媒體記者：劉萍
特別感謝撰稿人：山東民杰律師事務(wù)所 胡延波、李群
案情摘要：
2014年6月20日,，原告趙某作為承租人與房主范某簽訂了《房屋租賃合同》,。租賃期限為三年，趙某依約向范某支付了第一年房租人民幣80000元整,，向房屋中介機構(gòu)支付中介傭金3300元,。2015年3月7日，范某將涉案房屋出售給了李某,，并辦理了過戶登記,。2015年4月7日，被告李某以房屋已經(jīng)出售給自己為由要求趙某限期搬離,。趙某訴諸法院,，要求繼續(xù)承租該房。
審理情況：
法院經(jīng)審理查明,，2014年6月20日,，趙某（乙方）與范某（甲方）、濱州某房產(chǎn)中介服務(wù)中心（丙方）簽訂《房屋租賃合同》一份,，約定甲方將其所有的某小區(qū)1號樓1單元101室租賃給乙方用于辦公,；租賃期共36個月，自2014年7月25日至2017年7月24日止,；租金為6666.7元／月,；租金支付方式為年付，2014年7月5日支付第一年租金,，2015年6月25日支付第二年租金,，2016年6月25日支付第三年租金。上述合同簽訂后,，趙某向范某支付了保證金6000元及首年房租80000元,。
2015年3月7日，范某將涉案房屋出售給了被告李某,。根據(jù)原告趙某提交的其從主管部門調(diào)取的《存量房買賣協(xié)議》顯示,，范某與李某在涉案房屋的買賣協(xié)議中未涉及該房屋已由原告趙某承租以及對房屋上已存在的租賃合同如何處理的約定。
法院認為,，原告趙某與被告范某簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示,，合法有效。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規(guī)定,，“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用,、收益，承租人支付租金的合同”,。承租人與原房屋所有人范某簽訂《房屋租賃合同》后,，房屋已交付承租人使用,，承租人也已支付租金，趙某對房屋享有合法承租和使用權(quán),。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條規(guī)定,，“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”,。故判決支持原告的訴訟請求,。
律師觀點：
本案主要適用“買賣不破租賃”原則。
根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,，不影響租賃合同的效力”,。《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條第二款規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi),，因買賣,、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”,。本案中,，承租人趙某與原房屋所有權(quán)人簽訂的《房屋租賃合同》是合法有效的，房屋所有權(quán)雖然發(fā)生變動,，但原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效,。由此，承租人趙某提出要求繼續(xù)租賃的要求是合法的,，李某無權(quán)要求承租人限期搬離,，但有權(quán)要求承租人支付租金。因為,，李某在取得該房產(chǎn)所有權(quán)的同時也取得了收益權(quán),。
需要注意的是并不是所有的租賃都適用買賣不破租賃原則。
1,、在抵押權(quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則
根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的,，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力,。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時,，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任,；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔,?！奔丛诘盅簷?quán)之上設(shè)定的租賃關(guān)系限制適用該原則。
2,、在人民法院查封的不動產(chǎn)之上設(shè)定的租賃關(guān)系的限制適用該原則
查封包括財產(chǎn)保全過程中的查封和強制執(zhí)行過程中的查封,。由于查封的目的是為了債權(quán)人實現(xiàn)債權(quán),，不動產(chǎn)被查封后，其所有人或使用權(quán)人喪失了對不動產(chǎn)的處分權(quán),。因此,，被查封的財產(chǎn)，債務(wù)人或其他人擅自處分的,，該處分行為無效。最高人民法院經(jīng)他字第8號復(fù)函明確指出,，執(zhí)行債務(wù)人擅自處分被查封的房產(chǎn)的行為無效,。
